... ad kalendas graecas
'Grandes riquezas, gran esclavitud'



15/06/2006

Mi teoría para eso que llaman “pinchazo de la burbuja”

Reproduzco aquí un texto que escribí en un foro relativo a la vivienda y a la burbuja inmobiliaria tan grande que existe en éste momento, y de la que ya nadie duda:

Yo soy de la opinión de que no habrá apocalipsis. Ni derrumbe de precios. No te vas a encontrar un piso que ahora cuesta 300.000€ a 100.000€ en los próximos 2 o 3 años. Ni en sueños!

¿Por qué? Pues mi teoría es simple pero creo que válida: pondrán a la venta los pisos aquella gente que realmente esté AHOGADA en sus pagos. Los que tienen hipotecones, y no son especuladores profesionales. Es decir, aquellos que, lamentablemente para ellos, han comprado de hoy a dos años atrás, a precios MUY caros (en la cúspide de ésta montaña de precios), pensando que pasados 2 o 3 años (para el 2007 o 2008) podrían vender al doble, quitarse ese hipotecón y aún seguir ganando un buen beneficio.
Esos son los que se van a encontrar con la sorpresa. No se puede vender al doble. Ni siquiera al precio que les costó. El banco les irá metiendo prisa y tendrán que vender POR MENOS si quieren, como mínimo, mantener su dignidad como personas y que el banco no les embargue todo lo que tienen. Y aún asi, se quedarán con deuda, aunque todos intentarán que sea la mínima. Por eso, los precios, no se pueden derrumbar. Toda España es cómplice de los precios que se han alcanzado, y toda España será de nuevo cómplice de “pactar en silencio” el mejor precio a la baja, sin derrumbe, para saldar la mayor deuda posible.

Además, toda esa gente que venderá, seguramente tenga que irse a otro piso (como digo, suele ser gente especuladora no profesional, que encima se han metido a su primera vivienda, o como mucho a su segunda).

Aquí nos encontraremos con dos supuestos:

– Si era su primera vivienda, van a tener que COMPRAR otra. De menores dimensiones, peores calidades, segunda mano, más lejos, me da igual… pero otra y acorde a las posibilidades que tengan en ese momento (que no serán muy optimistas). Y con ésto quiero decir que demanda habrá, aunque solo sea por efecto de la venta de esos pisos que no pudieron pagar. Creo que más demanda de segunda mano que de obra nueva, imagino, lo que llevará a su vez a que quizá en proporción bajen más los precios de obra nueva que los de segunda mano.
Y tú, y yo, también estaremos esperando a comprar. Con lo cuál, serán 2 compras por cada venta. Vende el que no puede pagar, y compra otro, y tú a su vez compras el suyo. Vende UNA persona, compran DOS personas. Habrá demanda de sobra!

– ¿Y el otro supuesto? ¿El de que tuviera otra vivienda de “repuesto”, tras vender la que había comprado ultimamente? Pues ese, en la mayoría de los casos, tiene su “otra” vivienda alquilada para pagar la hipoteca de la segunda. Cuando venda ésta segunda, saldará la deuda de su hipoteca, y en el mejor de los casos la dejará a 0, o todavía a deber. Ese no se va a comprar otro piso casi seguro. Se volverá con el rabo entre las piernas a su OTRO piso, el viejo que ya tenía en propiedad. Echará al inquilino como sea, y se quedará él a vivir ahí. Con lo cuál, teniendo un parapeto como es otra vivienda, venderá a buen precio, no lo regalará!
Y en éste supuesto, por cada VENTA se produce una única COMPRA y casi seguro UN ALQUILER. Es decir, el inquilino que se queda sin casa porque viene su dueño, se tiene que ir a otro alquiler (subirán los alquileres) y yo y tú, compraremos ese piso que esa persona vendió para irse a su antigüa vivienda que tenía en alquiler.

No se si me he explicado. Ésta es mi visión. Los precios no se desplomarán porque surgirá un nuevo mercado. Bueno más bien, se reabsorverá el mercado de demanda y oferta y se reinventará a sí mismo. Y los precios, sí, algo bajarán. No creo que se mantengan, BAJARÁN… pero no habrá derrumbe como muchos creen.

Delirio de Zheileman @ 16:06 | link permanente
Comentarios (9)


9 Comentarios »


  1. Completamente de acuerdo contigo. No hace mucho publiqué un post en nuestra bitácora explicando la evolución de los precios de la vivienda y la evolución de los principales indices de los tipos de interés.

    También es relevante conocer que la séptima parte del PIB proviene precisamente de los ladrillos y las fatales consecuencias que puede provocar al país un desplome de precios como el que algunos barajan.

    Puede que efectivamente haya un periodo de estancamiento de precios. El mejor argumento que he leido al respecto . No es que esté completamente de acuerdo pero al menos es el único que no se basa en el arte de la adivinación.

    Saludos


  2. Si segís este enlace encontrareis el argumento al que me refería:

    mafiainmobiliaria.com/2006/05/23/pinchando-la-burbuja/


  3. Joer como estamos ultimamente con esto de los pisos eh? No sé, yo no confío mucho en que vaya a haber un “pinchazo de la burbuja”. Lamentablemente pienso que a los jovenes de hoy en día nos va a seguir resultando MUY dificil comprar un piso decente.


  4. Hombre, por supuesto q seguirá siendo dificil acceder a la vivienda. Y puede q quizás más dentro de unos años, cuando el crack crediticio se produzca, y las hipotecas a 40 y 50 años con letras de más del 55% de tu sueldo mensual sean cosa del pasado. De un pasado tétrico.

    Cuando los bancos no concedan hipotecas a más de 30 años, no te dejen pedir más de un 80% del valor de tasación de la vivienda y no permitan que las letras de éstas supongan más de un 40% de tu sueldo mensual, aunque los pisos hayan bajado de precio MUCHO, será igualmente dificil acceder a ellos.
    Pero al menos estaremos en un escenario cercano a lo que debería haber sido siempre. No sé como hemos llegado a ésto!!


  5. […] Si algo bueno no tiene irse de vacaciones en agosto, es el no sufrir el famoso sindrome postvacacional. Pero no contentos con ello, hoy descubrimos esta noticia que nos dará energía para retornar con buen pie al entorno laboral. “El Euribor sube en agosto a 3,615% y se sitúa en el nivel más alto desde julio de 2002. Las cuotas de las hipotecas medias (120.000 euros a 20 años) podrán aumentar en 83,25 euros” ¿Donde acabará todo esto? Espero que alguien me dé alguna teoria sensata porque no me lo explico. […]


  6. Esto va como sigue. No se si se pinchara la famosa burbuja, pero creo que los precios han llegado a un techo. Como comentaba Sheileman, cuano los bancos no concedan las hipotecas tan alegremete como ahora, para no correr creditos(como esta diciendo el banco de españa), cuando el euribor se pongo a un interes demasiado alto, todo se ira ralentizando, por lo que creo que se notara una baja en el precio de la vivienda de segunda mano y nueva. La nueva nunca se vendera por debajo de los costes, pero la de segunda mando se desinflara seguro.


  7. practicamente de acuerdo, ademas me parece la unica solucion, aunque puntualizar una cosa cuando, en el caso de ser la primera vivienda, sera una venta por cada compra, el que lo vende por el agobio, vende su piso a otro, pero no por cada venta ahy 2 compras, efectivamente si pasa a ser un demandante nuevo, pero ya habra salido un demandante antiguo, con lo cual la demanda global sera la misma, yo creo que sera mas demanda de 1º mano, ya que hasta ahora habia muchos intermediarios especuladores que hacian subir el precio comprando vendiendo sin llegar a ocupar la vivienda, con lo cual hacia que una vivienda nueva hasta que llegaba el propietario definitivo que podria ser el 5º o 6º propietario legal de la vivienda y que se sacaban buen pico, la vivienda de 1º mano es la que va a venir sin inflar ya que la pueden poner a algo mas de precio de coste, en casi cualquier vivienda media precio coste en torno a los 120000 euros, la de segunda mano al ir la mayoria inflada la gente que la intente vender querra recuperar la mayor parte,otro dato a tener en cuenta es la gran cantidad de viviendas vacias que ahy, demasiada oferta, que ademas su propietario puede tambien meterla en el mercado de alquiler, por eso no creo que tengan por que subir los alquileres, a parte de eso practicamente de acuerdo,yo añadiria que si estos supuestos no se cumplen, es cuando si que estariamos al borde del desplome, pero creo que los precios se moderaran antes


  8. España se caracteriza por su picaresca, entre otras cosas. ¿Alguien cree firmemente que los propietarios de viviendas en alquiler no suban sus precios viendo que a la población no le alcanza para comprar vivienda propia? En el momento en que los bancos echen el ancla con las hipotecas si los precios de venta continúan así, empezará el verdadero negocio del alquiler ¿O es que a alguien le parece lógico pagar 800 ó 1.000 euros al mes por una vivienda medio digna a las afueras de Madrid?. Hay familias que viven con menos dinero.
    Que somos muy solidarios con los Balcanes, Indonesia, Asia… aunque un poquito hijos de p. con los que vivimos aqui.


  9. Al que piense que vamos a acudir en ayuda de los hipotecados para comprarles su piso al mismo precio que ahora, que se desengañe. Si ahora no podemos comprar, en un futuro es probable que tampoco.


Deja un comentario